해당 포스팅을 읽으시면 아래 3가지를 확인하실 수 있으니 천천히 읽어보시고 많은 도움 얻어가시길 바랍니다.
1. 가계약금 과연 돌려 받을 수 있는지 확인할 수 있는 3가지
2. 계약해지를 당했다면 가계약금은 누구에게 반환 요청해야 하는가?
2. 가계약금을 날리지 않기 위한 부동산 전문가들이 작성한 전/월세 체크리스트
집을 구하다 보면 부대시설 및 꼭 확인해야할 사항을 체크하지 않은 채 느낌이 좋아서 무턱대고 가계약금을 걸고 나중에 후회하는 임차인들이 생각보다 굉장히 많습니다.
많은 커뮤니티에서 가계약금 관련 글들만 검색해 봐도 충분히 알 수 있죠.
과연 내가 보낸 가계약금은 반환받을 수 있을까요? 확인해 봅시다!
1. 내 가계약금, 과연 돌려받을 수 있는 상황일까?
우선 가계약금은 법률의 규정에 있지 않은 실무상의 용어입니다.
가계약금은 통상적으로 마음에 드는 물건을 잡아두기 위해서 계약금의 일부를 계약서 없이 지급한 금액을 말합니다.
계약이 체결되면 아무런 문제가 되지 않지만, 계약이 체결하지 않았을 때 반환여부를 두고 임대(매도)인/임차(매수) 인간의 많은 논쟁이 있습니다.
아래 3가지 중 1가지라도 NO에 해당한다면 가계약금을 반환받으실 수 있는 확률이 매우 높으니 확인하시길 바랍니다.
1. 공인중개사가 임대인에게 가계약 성립조건(임차(매매) 목적물, 임차(매매) 대금, 계약서작성일, 잔금일, 입주일, 특약 등등)을 문자로 보내었는가? YES / NO
- 문자예시) xx소재지, xx빌딩, xx호 전 or월세 계약을 위한 가계약입니다. / 총 보증금 xx만원, 월세 xx만원 / 입주일 xx.xx.xx / 가계약금 xx만원을 임대인 ooo의 계좌로 입금합니다 / 정식계약은 xx.xx.xx 일에 xx부동산에서 체결합니다. 임대인은 가계약금의 2배를 반환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 없던 것으로 할 수 있습니다.
★ 여기서 밑줄 친 부분은 반드시 명시되어 있어야 합니다. 해당 약정이 없으면 해약금으로 볼 수 없다는 최근 대법원 판결(2022.9.29)이 있습니다.★
2. 해당 문자에 대해 임대인(매도인)에게 동의하는 답장은 받았는가? YES / NO
- 문자예시) 동의합니다. 알겠습니다. 네.
3. 가계약금을 공인중개사가 아닌 임대인(매도인)에게 보내었는가? YES / NO
- 위임장이 없거나, 임대인(매도인)의 연락(의사표시)을 제대로 하지 않은 채 공인중개사의 말만 믿고 중개사에게 보낸 계약금은 반환받으실 수 있습니다.
위 3가지가 전부 YES에 해당한다면 계약으로서 인정이 되기에 송금하신 가계약금은 해약금으로 인정되며, 임차인(매수인)이 가계약금을 돌려받기는 어렵습니다.
하지만, 계약 성립조건 중 중요한 몇 가지가 빠졌다던가, 아니면 본계약에 준하는 자세한 내용이 오갔기에 계약금 전체를 해약해야 하는 등의 애매한 상황도 존재하니 해당 글은 참고만 하시되 근처 법률사무소, 관할구청, 대한법률구조공단 등에서 상담을 통해 법적인 도움을 빠르게 받으시길 추천합니다.
2. 계약해지를 당했다면 반환요청은 임대인/공인중개사 중 누구에게 요청해야 하는가?
원칙적으로 누구 때문에 계약이 해지되었는지를 따져보아야 합니다.
임대인(매도인)에게 계약파기에 대한 책임이 있다면 부동산을 통해서든, 직접 연락을 하여서든 배액배상을 받으시면 됩니다.
중개사의 실수로 물건을 잘못 소개했다거나, 면적이나 용도가 틀렸다거나, 금액을 틀려서 해지가 되었다면 공인중개사에게 가계약금 반환요청을 하시면 됩니다.
사실 실무상에서는 소송으로 이어지지 않는 한 배액배상받는 것이 쉽지만은 않습니다. 당사자간 협상을 잘하시어 원만히 해결되기를 바랍니다.
3. 계약금을 날리지 않을 전/월세 체크리스트
| 체크리스트 | Y | N | |
| 공통 |
햇빛은 잘 들어오는가? | ||
| 누수의 흔적은 없는가? | |||
| 천장, 벽, 장판의 곰팡이가 없는가? | |||
| 수도(수압)는 잘 나오는가? | |||
| 배수가 잘 되는가? | |||
| 환기가 잘 되는가? | |||
| 난방종류는 무엇인가? (도시가스,LPG,심야전기) | |||
| 전기,수도,가스계량기는 별도로 사용하는가? | |||
| 옵션 포함 항목엔 무엇이 있는가? | |||
| 옵션에 파손된 곳은 없는가? | |||
| 방음이 잘 되는가? | |||
| 발코니가 있는가? | |||
| 외풍이 심하진 않는가? (샷시확인) | |||
| 관리비와 포함항목은 무엇인가? | |||
| 택배보관함이 있는가? | |||
| 빨래를 건조할 공간이 있는가? | |||
| 방충망이나 방범창이 있는가? | |||
| 주출입구에 방범시설이 되어있는가? | |||
| 전기와 수도 계량기는 별도로 사용하는가? | |||
| 주차장이 있는가? | |||
| 방의 높이가 너무 낮지는 않은가? | |||
| 다용도실, 붙박이장 같은 별도의 수납공간이 있는가? | |||
| 주방 | 싱크대,후드,수납장 등 주방시설 파손은 없는가? | ||
| 취사 방식은 어떻게 되는가?(가스,인덕션) | |||
| 냉장고를 놓을 공간이 있는가? | |||
| 싱크대 수압/배수 괜찮은가? | |||
| 주방환기는 잘 되는가? | |||
| 욕실 | 변기, 샤워기, 거울 등 파손된 시설이 없는가? | ||
| 세탁기를 놓을 수 있는 공간이 있는가? | |||
| 욕실 수압/배수 괜찮은가? | |||
| 욕실 환기는 잘 되는가? | |||
| 기타 편의사항 | 근처에 시장이나 할인마트 편의점이 있는가? | ||
| 근처에 공원이나 놀이터가 있는가? | |||
| 근처에 혐오시설은 없는가? | |||
| 집에서 학교, 학원, 어린이집이 가까운가? | |||
| 집에서 병원은 가까운가? | |||
| 지하철역과 버스정류장이 도보 10분이내에 있는가? | |||
| 집이 너무 외진곳에 있지는 않은가? | |||
| 기타 | 공부서류들(등기부등본,신분증 등)의 내용이 서로 일치하는가? | ||
| 집을 내놓았을때 잘 나갈 수 있겠는가? | |||
| 저당금액과 총 보증금의 합이 집값의 70%를 넘지 않는가? |
※ 근저당(융자) 확인 시 참고사항
일반적으로 집주인 대출과 세입자 전체 보증금의 합이 집(부동산) 매매가의 70%가 넘지 않다면 위험한 매물로 보지 않습니다.
예를 들어 건물 매매가 30억 / 집주인대출 10억 + 세입자보증금 8억인 경우 매매가의 60%로 70%에 못 미치니 거래해도 괜찮다고 볼 수 있습니다.
더 낮은 비율이면 당연히 더 안전하다고 볼 수 있습니다.
그래도 불안하시다면 주택도시보증공사에서 시행하는 전세보증보험을 이용하시는 것도 살포시 추천드립니다.
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