공인중개사협회 공인중개사 실무교육 중 권리분석강의 정리노트 입니다. 권리분석 말소기준권리와 각 권리의 인수 및 소멸에 대한 강의내용을 정리하였습니다.
말소기준권리
1. 부동산 경매에서의 권리분석은 말소되는지 인수되는지의 여부를 결정짓는 말소기준권리를 가장 먼저 분석하여 그 권리를 찾아야 한다.
- '말소기준권리'는 실무상의 용어지 민사집행법에 의한 법률용어가 아니다.
2. 집행법원 경매담당 사법보좌관이 매각물건 명세서에 "최선순위 설정일자권리"로 표시를 한다.
즉, 경매실무상에서 사용되는 용어인 말소기준권리에 대하여 민사집행법상의 법적인 용어가 "최선순위 설정일자권리:임을 의미한다는 것이다.
3. 경매실무에서의 말소기준권리는 민사집행법 제81조를 근거로 하여 법원에서 집행관 등의 실무적인 업무처리를 살펴볼 때, 저당권(근), 압류(가), 담보가등기, 강제경매기입등기(말소기준권리가 없을 시) 등을 의미하며, 가장 선순위 권리를 기준권리로 하여 소멸과 인수가 결정된다.
4. 전세권도 말소기준권리로 작용할 수 있다.
전세권등기를 한 전세권자의 순위가 당해 목적물에 성립하는 권리 중에서 성립순위가 가장 선순위의 권리이어야 하고, 당해 부동산에 대하여 경매를 신청한 집행채권자이거나 배당요구신청을 한 경우에 당해 전세권은 말소기준권리가 될 수 있다. 단, 집행법원마다 처리가 달라 매각물건명세서 및 해당 경매계에 반드시 확인해야 한다.
- 말소기준권리 여부를 전세권에 대해 인정해 주는 법원도 있고 그렇지 않은 법원도 있다. 반드시 확인하도록 하자.
5. 따라서, 말소기준권리들 중 가장 순위가 선순위인 권리를 기준권리로 하여, 말소기준권리보다 선순위 권리 등은 인수(인수주의)되고, 후순위 권리 등은 말소(소멸, 소제주의)가 된다. 그러나, 순위에 관계없이 언제나 인수되는 권리로는 법정지상권, 유치권, 예고등기가 있다.
권리의 인수와 소멸
| 종류 | 기준권리여부 | 말소기준권리 | 비고 | |
| 선순위 | 후순위 | |||
| 강제경매기입등기 | 말소기준권리 | 말소 | 말소 | - 강제경매개시결정등기에 한함 |
| 저당권(근) | 말소기준권리 | 말소 | 말소 | |
| 압류 | 말소기준권리 | 말소 | 말소 | - 납기일 기준 배당순위를 정함 |
| 가압류 | 말소기준권리 | 인수/말소 | 말소 | - 등기대상 소유자에 따라 말소여부 결정 - 법원에서 정함 |
| 전세권 | 말소기준권리△ | 인수/말소 | 말소 | - 경매신청/배당요구에 따라 말소여부 결정 |
| 담보가등기 | 말소기준권리 | 말소 | 말소 | - 금전채권의 담보가등기에 한함 - 가등기권자의 배당신청여부 |
| 지역권 | - | 인수 | 말소 | |
| 환매권 | - | 인수 | 말소 | |
| 임차권 | - | 인수 | 말소 | - 등기사항증명서상에 표시여부와 무관 |
| 가처분 | - | 인수 | 말소 | - 본안소송 중 여부를 조사 |
| 지상권 | - | 인수 | 말소 | |
| 소유권이전청구권가등기 | - | 인수 | 말소 | - 매매원인의 순위보전가등기에 한함 |
| 유치권 | - | 인수 | 인수 | - 등기사항증명서상에 미표시 |
| 법정지상권 | - | 인수 | 인수 | - 등기사항증명서상에 미표시 |
| 예고등기 | - | 인수 | 인수 | - 소유권소송/저당권 말소소송 |
- 가압류의 경우 전소유자 가압류는 결론적으로 소멸이다. 예외적으로 전소유자 가압류가 인수되는 경우가 있다.(이후강의에서 다루기로)
- 전세권자가 경매배당을 신청하지 않았을 경우는 인수된다.
- 금전채권 담보가등기 자체가 말소권리이다.
- 소유권이전청구권 가등기는 실제로 매매계약을 하고 쌍방합의에 의해 가등기를 올린 경우이다.
- 유치권은 말소 기준 순위에 상관없이 무조건 경매 낙찰자 인수이다. (민사집행법 91조 5항 법적근거)
- 법정지상권은 민법 366조에 의해 저당권에 의한 법정지상권 규정이 있다. 경매 실무상에서는 관습법상 법정지상권이 문제가 되며 이는 민법 366조에 의한 저당권 법정지상권을 포함하고 있다. 법정지상권이 낙찰자에게 왜 인수냐하는 규정은 정확하게 없기 때문에 판례의 태도에 따라 인수가 된다.
- 예고등기가 문제이다. 소유권의 말소소송 분쟁중이거나, 저당권의 말소송 분쟁중인경우에 예고등기가 올라간다. 하지만, 예고등기는 2011.10.13 등기법 개정에 의해 삭제되었다. 현재 예고등기는 신규로 없으나, 2011년 10월 13일 이전에 등기된 예고등기는 종래의 법대로 적용하게된다. 현재도 경매실무나 중개 실무에서 종종 보인다. 이러한 예고등기는 등기에 확인이 되면 말소된다 생각하면 절대 안되므로 경매대상, 중개대상으로 하지 않는것이 바람직하다. 잔금까지 100% 말소된다는 확신이 없으면 계약을 진행해서는 절대 안된다.
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