전월세를 계약을 하셨나요?
그러면 이제 세입자 여러분은 자기 보증금을 지키는 일이 가장 중요합니다.
보증금을 보호받기 위한 방법 2가지 방법은 확정일자와 전세권 설정등기입니다.
둘의 차이점, 대상, 비용, 효력, 준비물, 절차, 보증금반환신청방법 등을 서로 비교해 보고 나의 보증금을 보호받는데 더 효과적인 방법이 무엇인지 알아보시고 소중한 보증금을 잃지 않고 꼭 지키시길 바랍니다.
1. 확정일자와 전세권(임차권) 설정등기의 차이점
1-1. 주인(임대인) 동의 필요 유무
확정일자는 주인의 동의가 필요 없습니다만 전세권 설정등기는 반드시 주인의 동의하에 진행되어야 합니다.
1-2. 전입신고 필요 유무
확정일자는 이사(점유)+전입신고를 해야지만 대항력*이 발생합니다. 하지만, 전세권 설정등기는 전/월세 계약을 한 집에 이사를 하거나 전입신고를 하지 않아도 가능합니다.
(*대항력 : 보증금을 모두 반환받을 때까지 인도를 거절할 권리)
1-3. 경매시 보증금 보상 차이
계약한 집이 경매로 넘어가게 된다면, 확정일자를 받은 경우에는 건물과 토지가격을 합한 금액에서 보증금을 보상해 줍니다. 하지만, 전세권 설정등기를 하게되면 건물가격에서만 보증금을 보상해 주기 때문에 보증금 전액을 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다.
1-4. 비용 및 방법
확정일자는 보통 1,000원 미만의 수수료(계약증서 장수에 따라 변동)가 발생하며, 동주민센터, 등기소, 공증인사무소에서 임대차계약서에 날인하는 방법으로 가능합니다.
인터넷 등기소에서 24시간 접수가 가능하지만, 확정일자 부여는 방문접수와 동일하게 평일근무시간(16시) 내에 받으실 수 있습니다.
전세권 설정등기는 서류를 구비하여 관할 등기소에서 등기를 하게 되며, 비용은 등록세, 지방교육세, 등기신청수수료, 법무사비용, 말소등기비용(차후 말소할 경우)이 발생합니다.
1-5. 대상
확정일자는 일반적인 대부분의 경우에 모두 받으면 되고, 전세권 설정등기는 계약한 물건이 전전세의 경우이거나 집주인이 전입신고를 꺼리는 오피스텔의 경우에는 전세권 설정등기가 유리하다고 할 수 있습니다.
위 내용을 포함하여 준비물, 보증금 반환신청 방법 등 비교가 수월하도록 표로 작성해 보았습니다.
참고해 주시면 되겠습니다.
| 확정일자 | 전세권(임차권) 설정등기 | |
| 동의여부 | 집주인 동의 불필요 | 집주인 동의 필요 |
| 전입신고 유무 | 입주,전입신고 필요 | 입주,전입신고 불필요 |
| 대상 | 일반적인 전/월세 경우 | 전전세 전입신고를 꺼리는 오피스텔 전입신고를 하지 못하는 집을 계약했을 경우 |
| 효력 | 건물+토지가격에서 보증금 보상 | 건물가격에서만 보증금 보상 |
| 절차 | 주택소재지 주민센터 방문 등기소 공증인사무소 인터넷등기소(www.iros.go.kr) |
서류 구비 후 관할 등기소 방문 후 등기 |
| 준비물 | 오프라인 : 신분증, 임대차계약서, 수수료 온라인 : 공인인증서, 계약서 스캔본, 수수료 |
임대인 : 인감도장, 인감증명서1통, 등기필증, 위임장, 신분증 임차인 : 신청서, 신분증, 주민등록초본등본, 도장, 전세계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 도면 등 |
| 비용 | 1,000원 이하 보증금액과 상관없이 600원 (계약서 4장 초과시 4장마다 100원추가) |
등록세(보증금의 0.2%) 지방교육세(등록면허세의 20%) 등기신청 수수료 (15,000원) 법무사 비용 말소등기 비용(차후 말소시 발생) |
| 반환신청방법 | 보증금 반환청구소송 승소 후 경매 신청 후 배당 | 소송없이 경매신청 가능, 우선배당 |
2. 효력발생일시(대항력)
2-1. 전입신고 효력발생 : 익일 0시
2-2. 확정일자 효력발생 : 당일
2-3. 우선변제권 : 전입신고일과 확정일자 중 늦은 날 (ex. 이삿날 전입신고+확정일자 받을 시 → 효력은 다음날 0시)
(*우선변제권 : 확정일자를 받은 임차인이 그 순위에 따라 배당을 받을수 있는권리)
2-4. 전세권(임차권) 설정등기 효력발생 : 전세권 설정 당일
3. 전세권 VS 임차권 차이
전세권은 전세금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리이고, 임차권은 임대차 계약에 의해 남의 물건을 빌려 쓰는 사람이 그 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리입니다.
보증금만 있는 전세의 경우에는 전세권 설정등기를, 보증금과 월세가 있는 경우(주탁, 상가)에는 임차권 설정등기를 하면 됩니다.
TIP. 확정일자가 없어도 소액보증금은 임차금액의 범위만 충족한다면 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
소액보증금은 지역별로 다르며, 23년 02월 21일 부로 변경된 기준으로 적용되었으니 아래 글을 통해 확인하시면 됩니다.
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